Коэффициент покрытия долга (DSCR): формула, пример

Коэффициент общего покрытия долга (DSCR, или просто DCR) является важным понятием в финансировании недвижимости и коммерческом кредитовании. Это имеет решающее значение при андеррайтинге коммерческих кредитов на недвижимость и бизнес, а также финансовых отчетах арендаторов и является ключевой частью определения максимальной суммы кредита. В этой статье мы подробно рассмотрим это понятие и приведем пример.

Определение понятия

Коэффициент покрытия долга (DSCR), формула которого будет подробно рассмотрена ниже, измеряет способность компании использовать свой операционный доход для погашения всех своих долговых обязательств, включая погашение основной суммы и процентов по краткосрочным и долгосрочным долгам. Этот коэффициент часто используется, когда на балансе компании есть какие-либо займы, такие как облигации, ссуды или кредитные линии. Это также часто используемый коэффициент при любой сделке, где применяются заемные средства, для оценки долгового потенциала целевой компании, наряду с другими показателями кредитоспособности, такими как совокупный долг, чистый, коэффициент покрытия процентов и покрытие фиксированных расходов.

Почему DSCR важен?

Коэффициент покрытия долга указывает на финансовое здоровье предприятия. Более низкий коэффициент указывает на повышенную вероятность дефолта или банкротства. Однако низкий коэффициент не обязательно означает, что компания находится в зоне риска. DSCR компании следует сравнивать с DSCR других компаний, работающих в той же отрасли, и оценивать относительно среднего показателя по отрасли.

Было бы неуместно сравнивать авиакомпанию, которая традиционно использует большие суммы долга, с компанией-разработчиком программного обеспечения, что, вероятно, использует больше долевого финансирования.

Формула коэффициента покрытия долга DSCR

Это соотношение можно рассчитать двумя способами:

DSCR = Прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации / (Общая сумма краткосрочных и долгосрочных займов - Проценты по любым займам).
DSCR = (Прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации - Капитальные затраты) / (Общая сумма краткосрочных и долгосрочных займов - Проценты по любым займам).

Некоторые компании могут предпочесть использовать последнюю формулу коэффициента покрытия долга DSCR, поскольку капитальные затраты не относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках, а рассматриваются как «инвестиции».

Небольшой пример для наглядности

Рассмотрим компанию, у которой краткосрочная задолженность составляет 5000 рублей, а долгосрочная - 12 000 рублей. Процентная ставка по краткосрочному долгу составляет 3,5 %, а процентная ставка по долгосрочному долгу - 5,0 %. Капитальные затраты в 2018 году составят 4900 рублей.

Отчет о прибылях и убытках компании выглядит следующим образом:

Доход - 82 650.
КОГС - 31 780.
Валовая прибыль - 50 870.
Расходы на маркетинг и продвижение - 14 800.
Общие и административные расходы - 6310.
Прибыль до вычета процентов расхода - 29 760.

Мы можем использовать две формулы коэффициента покрытия долга:

DSCR (включая капитальные вложения) = 29 760 / (5000 x (1 + 3,5 %) + 12 000 x (1 + 5,0 %)) = 1,7.
DSCR (без капитальных вложений) = (29 760 - 4900) / (5000 x (1 + 3,5 %) + 12 000 x (1 + 5,0 %)) = 1,4.

Таким образом, показатель DSCR показывает, что компания может погашать свой долг в 1,7 раза за счет операционного дохода и в 1,4 раза за счет операционного дохода за вычетом капиталовложений.

Интерпретация DSCR

Сначала определяем по формуле коэффициента покрытия долга DSCR. Коэффициент покрытия обслуживания долга, равный 1 или выше, указывает на то, что компания генерирует достаточный операционный доход для покрытия своего годового долга и выплаты процентов. Как правило, идеальное соотношение составляет 2 или выше. Такой высокий коэффициент предполагает, что компания способна взять на себя больше долгов.

Коэффициент меньше 1 не является оптимальным, поскольку он отражает неспособность фирмы обслуживать свои текущие долговые обязательства только за счет операционной прибыли. Например, DSCR 0,8 указывает на то, что операционного дохода достаточно только для покрытия 80 % платежей компании по долгу.

Вместо того чтобы просто рассматривать отдельные цифры, лучше обратить внимание на коэффициент покрытия долга компании по сравнению с коэффициентом других компаний в том же секторе. Если у компании значительно более высокий DSCR, чем у большинства ее конкурентов, это указывает на превосходное управление долгом. Финансовый аналитик может также захотеть посмотреть на соотношение компании с течением времени, чтобы увидеть, имеет ли он тенденцию к повышению (улучшение) или к снижению (ухудшение).

Каков минимальный или подходящий коэффициент покрытия долга?

К сожалению, не существует универсального ответа, и требуемый DSCR будет зависеть от банка, типа ссуды и типа собственности. Однако типичные требования DSCR обычно варьируются от 1,20 до 1,40. Как правило, более прочная, стабилизированная недвижимость будет находиться в нижней части этого диапазона, в то время как более рискованная недвижимость с более короткими сроками аренды или менее кредитоспособными арендаторами попадет в верхнюю часть этого диапазона.

DSCR для бизнеса

Необходимо использовать формулу коэффициента покрытия долга DSCR при анализе финансовой отчетности предприятия. Это может пригодиться при анализе финансовых показателей арендатора, при получении бизнес-кредита или при поиске финансирования для коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем.

Общая концепция получения денежного потока и деления на обслуживание долга одинакова. Но какое определение денежного потока следует использовать? Учитывая важность покрытия обслуживания долга, удивительно, что среди банков нет универсального определения, а иногда даже внутри одного банка возникают разногласия. Вот почему важно уточнить, как будет рассчитываться денежный поток.

С учетом вышесказанного обычно будет использоваться прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации. Общие корректировки включают добавление соответствующей суммы капитальных затрат, необходимой для замены основных средств, которая компенсирует добавленную амортизацию, а также учет изменений оборотного капитала для покрытия инвестиций в дебиторскую задолженность и запасы.

Распространенное использование коэффициента покрытия обслуживания долга

DSCR - это общий ориентир для измерения способности компании выплатить непогашенный долг, включая основную сумму долга и процентные расходы. DSCR используется приобретающей компанией при выкупе с использованием заемных средств для оценки структуры долга целевой компании и ее способности выполнять долговые обязательства. Также коэффициент используется кредитными специалистами банка для определения способности компании обслуживать долг. Такое понятие, как DSCR, важно в каждой компании и фирме, так как дает представление о ее развитии и конкурентоспособности.