Как рассчитать налог от продажи квартиры: особенности расчета

• 13 Июня, 2019
• Бухгалтерия
• Марина Лобачева

Продажа квартиры может потребоваться по разным причинам. Процедура может выполняться самостоятельно или с участием риелтора. В определенных ситуациях требуется уплачивать налог с полученного дохода. Поэтому владелец объекта должен знать, когда требуется уплачивать сбор, как рассчитать налог от продажи квартиры, а также какими способами можно снизить данный платеж. Так как с дохода резидента РФ взимается 13%, то при продаже дорогостоящего имущества придется перечислять государству действительно значительное количество средств.

Размер налога

Налог на доход от продажи квартиры приходится уплачивать не всегда. Ведь существуют возможности снизить налоговую базу или вовсе избавиться от этой обязанности. Но если все же гражданину приходится уплачивать данный сбор, то он должен разобраться в том, как рассчитать налог от продажи квартиры. Ставка налога зависит от статуса гражданина:

• если продавец недвижимости является резидентом РФ, то им уплачивается только 13% от полученного дохода;
• если получателем средств выступает нерезидент России, то для него ставка увеличивается до 30%.

Резидентами являются лица, которые находятся в стране больше 183 дней в году. Вышеуказанные ставки являются фиксированными, поэтому на них не оказывают влияние разные факторы, к которым относится экономическое положение в стране, стоимость недвижимости или иные критерии.

Способы снижения налога или освобождения от его уплаты

Каждый человек, планирующий продажу недвижимости, задумывается о том, как уйти от налога при продаже квартиры. Для этого могут использоваться разные способы, к которым относится:

• не уплачивается налог, если гражданин владеет жильем больше трех или пяти лет в разных ситуациях;
• допускается пользоваться налоговым вычетом, который равен 1 млн руб., поэтому именно на эту сумму снижается налоговая база, что позволяет значительно уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет;
• при наличии документов, на основании которых приобретался данный объект, можно рассчитывать налоговую базу как разницу между покупной и продажной стоимостью недвижимости.

Некоторые граждане до сих пор уверены, что для снижения налога можно просто указывать в договоре купли-продажи небольшую сумму, которая будет меньше 1 млн руб. Но сейчас такая схема не действует, так как налоговики сравнивают продажную цену с кадастровой стоимостью. Рассчитывается налог на основании самого высокого показателя, причем такие нововведения связаны с тем, что граждане в прошлом часто пытались обмануть работников ФНС.

На что влияет срок владения?

Перед тем как определить налог от продажи квартиры в собственности, следует определиться с необходимостью его уплаты. В 2016 году были введены некоторые изменения в НК. Ранее для продажи жилья без уплаты налога требовалось, чтобы оно находилось в собственности не меньше трех лет. Сейчас такое условие сохраняется только в отношении объектов, которые были получены на основании безвозмездной сделки. Сюда относятся следующие ситуации:

• получение квартиры по наследству от умершего родственника;
• передача жилья в дар;
• оформление квартиры на основании договора пожизненной ренты;
• приватизация имущества.

Чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры в собственности, достаточно только подождать три года с момента получения и оформления жилья.

Для объектов, купленных на основании договора купли-продажи, применяются немного другие правила. Не придется уплачивать налог при условии, что такое жилье принадлежит человеку больше пяти лет. В ином случае придется уплачивать сбор.

Как рассчитывается срок владения?

Если человек пользуется тем, что он является владельцем квартиры больше трех или пяти лет, то он не будет уплачивать налог. Но для этого важно грамотно определить, с какой даты начинается данный период времени. Начальная дата указывается в декларации 3-НДФЛ, которую придется сдавать в ФНС с другими документами.

При определении периода владения учитывается следующие нюансы:

• если жилье оформлялось самостоятельно, то отсчет начинается с даты, когда были внесены изменения в ЕГРН;
• если покупка совершалась на основании ДДУ, так как покупалась квартира в строящемся доме, то учитывается момент оформления права собственности, причем это же касается соглашения переуступки права;
• если объект приобретался в ЖСК, то начинается срок владения с того момента, когда был внесен последний паевой взнос, так как именно в этот день заключается акт о приемке жилья;
• если квартира приватизируется, то начинать отсчет надо с того момента, когда с муниципалитетом оформляется соответствующий договор;
• если передается жилье по наследству, то начальной датой владения является момент открытия наследства нотариусом;
• если объект находится в долевом владении, то отсчет ведения производится с момента появления самого первого собственника.

Если гражданин неправильно определит срок владения, то он не сможет воспользоваться послаблением, поэтому ему придется осуществлять расчет налога с продажи недвижимости, после чего правильно определенная сумма перечисляется в ФНС.

Подтверждение расходов на покупку объекта

Если жилье приобреталось налогоплательщиком на основании ДДУ или договора купли-продажи, то он должен сохранять данные документы. Они могут пригодиться в будущем при расчете налога. Это обусловлено тем, что сбор будет рассчитываться на основании разницы между покупной и продажной ценой. Как рассчитать налог от продажи квартиры? При таких условиях выполняются следующие действия:

• первоначально находятся документы на покупку объекта;
• продается недвижимость;
• из продажной цены вычитается покупная стоимость;
• определяется 13% от полученного значения.

Например, гражданин в 2017 году приобрел квартиру за 2,1 млн руб. В 2018 году он принял решение ее продать за 2,4 млн руб. Так как у гражданина сохранились документы на покупку объекта, то налоговая база равна: 2,4 – 2,1 = 300 тыс. руб. Именно этот показатель является налоговой базой, от которой определяется 13%, поэтому в бюджет уплачивается 39 тыс. руб.

При составлении декларации 3-НДФЛ непременно указывается покупная цена объекта. Дополнительно к этой отчетности прикладываются документы, подтверждающие возможность снизить налоговую базу.

Использование имущественного вычета

Если квартира принадлежит гражданину меньше 3 или 5 лет, то ему придется уплачивать налог. Если объект был подарен, то определить его покупную стоимость невозможно. Это же относится к ситуации, когда переходит жилье в собственность по наследству. Налог от продажи квартиры в этом случае можно снизить с помощью использования имущественного вычета. Он равен 1 млн руб., причем воспользоваться им может любой человек.

Например, женщина получила по наследству квартиру от своей матери. Через год она решила продать этот объект за 1,7 млн руб. Она может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб., поэтому налоговая база будет составлять 700 тыс. руб. Размер налога составит: 700 000 * 13% = 91 тыс. руб.

Если вовсе требуется продать какую-либо недвижность, стоимость которой меньше 1 млн. руб., то продавец освобождается от уплаты налога. Это относится к продаже разных комнат в коммуналке или небольших квартир. Но в ФНС придется передать документацию, которая подтверждает, что действительно стоимость объекта меньше 1 млн руб.

Учитывается ли кадастровая стоимость?

Каждый владелец жилья задумывается о том, какой налог от продажи квартиры придется уплатить. Люди пытаются разными способами снизить налоговую нагрузку, причем нередко они вовсе для этого прибегают к незаконным методам. Сюда относится то, что в договоре купли-продажи прописывается одна стоимость, а по факту передается покупателем продавцу совсем другая сумма.

Чтобы предотвратить такие незаконные схемы, были внесены изменения в законодательство. Они заключаются в том, что сотрудники ФНС перед расчетом налога могут сравнить цену, по которой была продана квартира по договору купли-продажи, с кадастровой стоимостью. Расчет должен основываться на самом высоком показателе.

Например, мужчина решил продать свою двухкомнатную квартиру за 2,4 млн руб. Он быстро нашел продавца, но договорился с ним, что в договоре будет указано 980 тыс. руб. В этом случае при использовании налогового вычета продавец сможет избавиться от необходимости уплачивать налог. Покупатель пошел навстречу, поэтому был незаконным образом составлен договор купли-продажи.

Налоговые инспекторы при изучении такого договора обратились в Росреестр для получения сведений о кадастровой стоимости квартиры. Они получили информацию о том, что кадастровый показатель равен 2,1 млн руб. Какой налог от продажи квартиры придется уплачивать мужчине? Расчет будет вестись от 2,1 млн руб., поэтому придется уплатить в бюджет 273 тыс. руб., но при использовании вычета снижается этот сбор до 143 тыс. руб.

Особенности продажи доли

Любая квартира может находиться в долевой собственности. Поэтому уплата налога от продажи квартиры должна основываться на том, какой именно частью данного имущества владел налогоплательщик. При таких условиях вычет предоставляется только на жилье, а не каждому собственнику, поэтому он делится пропорционально между всеми совладельцами.

Например, квартира принадлежит поровну супругам, которые развелись и желают продать данный объект. Стоимость жилья составляет 3,4 млн руб., поэтому каждый из них получает по 1,7 млн руб. Они не могут воспользоваться разницей в продажной и покупной стоимости, а также владеют объектом меньше трех лет. Но они могут применить вычет, поэтому каждый может уменьшить свою налоговую базу на 500 руб. Сумма налога от продажи квартиры для каждого совладельца в этом случае будет равна: (1 700 000 – 500 000) * 13% = 156 тыс. руб.

Нюансы для частных домов и участков земли

Налог надо уплачивать не только после продажи квартиры, но и при продаже другого имущества, представленного дачным домом, загородным частным строением или даже земельным участком. Для любого объекта может применяться вычет, равный 1 млн руб. Для любой недвижимости действуют одинаковые правила в отношении срока владения.

Если человек решает в течение одного года продать несколько объектов, то он должен помнить, что вычетом в 1 млн руб. можно пользоваться только раз в год, поэтому он не применяется к каждому имуществу. Поэтому если при продаже участка земли был использован вычет в размере 600 тыс. руб., то при продаже квартиры в этом же году можно будет рассчитывать на вычет только в размере 400 тыс. руб.

Когда уплачивается?

Если гражданин разберется в том, как рассчитать налог от продажи квартиры, то он без труда сможет определить сумму, которую придется перечислять в ФНС. Уплатить сбор нужно до 15 июля года, следующего за отчетным. Поэтому если жилье было продано в 2018 году, то уплатить налог необходимо до 15 июля 2019 года.

Одновременно с этим придется сдавать в ФНС определенную документацию. Сюда относится декларация 3-НДФЛ, содержащая точный расчет сбора. Дополнительно здесь указывается использование налогового вычета или разница в цене. Даже если объект принадлежал человеку больше 5 лет, поэтому ему не требуется уплачивать налог, все равно придется сдать декларацию. К ней прикладываются другие документы:

• выписка из ЕГРН, где указывается, когда объект был зарегистрирован на гражданина;
• договор купли-продажи, на основании которого была продана квартира;
• договор, с помощью которого изначально налогоплательщиком покупался объект;
• свидетельство о наследстве, дарственная или другая правоустанавливающая документация.

В каждой ситуации могут понадобиться те или иные бумаги.

Нюансы для пенсионеров

Налог от продажи квартиры пенсионерами уплачивается таким же образом, как и работающими гражданами. Они могут пользоваться теми же способами снижения налоговой базы, что и остальные люди. Для этого они могут дождаться, пока жилье не будет принадлежать им в течение 3 или 5 лет. Дополнительно они могут рассчитывать на вычет, хотя не являются официально работающими гражданами.

Для пенсионеров используется стандартная ставка налога, равная 13%.

Правила сдачи декларации

Граждане, реализовавшие свое имущество, должны не только разобраться в том, как уплачивается налог от продажи квартиры, полученной по наследству или купленной у другого человека, но и как грамотно составлять и когда сдавать декларацию 3-НДФЛ. Именно этот документ выступает подтверждением наличия доходов и расходов гражданина.

В декларацию включаются сведения об используемом вычете, стоимости квартиры и других параметрах. Сдавать документацию необходимо в отделение ФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным. Процедура может выполняться не только при личном посещении налоговой службы, но и с помощью отправки документации через личный кабинет ФНС. При использовании второго способа можно сэкономить значительное количество времени.

Заключение

При продаже квартиры люди должны помнить, что они получают определенный доход, с которого приходится уплачивать налог. При некоторых условиях можно полностью избавиться от необходимости уплаты данного сбора, а также имеются возможности снизить его размер.

Уплачивается сбор не только официально работающими гражданами, но и пенсионерами. Если продавцом выступает ребенок, то сделка совершается от лица его официальных представителей, которые должны позаботиться об уплате сбора. Важно не только правильно рассчитать, но и своевременно уплатить налог. Дополнительно налогоплательщиком грамотно составляется и сдается в ФНС декларация по форме 3-НДФЛ.