Договор мены квартиры: порядок составления и заключения, особенности заполнения, образец
В отличие от купли-продажи, договор мены квартиры является двойственной сделкой. В этом случае обе стороны выступают как в качестве продавца, так и покупателя. Вся процедура и особенности подобных сделок описаны в действующем гражданском законодательстве, в остальных случаях, не описанных в кодексе, следует придерживаться правил, предусмотренных для договоров купли-продажи.
Основные особенности сделки
Все расходы, которые сопровождают заключение договора мены квартиры, несет та сторона, которая предложила свое имущество. Права на недвижимость возникают у сторон после государственной регистрации в Росреестре.
В случаях, когда моменты передачи жилья не совпадают, то применяется правило встречного исполнения обязанностей.
Главная особенность подобного типа сделки в том, что она не предполагает процедуры передачи денежных средств. В определенном смысле можно даже сказать, что такой договор намного безопаснее, чем купля-продажа.
Еще одна особенность, которая выгодно отличает мену от продажи – не требуется оплачивать НДФЛ, если меняются равнозначные объекты.
Не допускается обменивать имущество, которое находится под арестом либо в залоге.
![как составить договор мены квартиры](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934053.jpg)
Кто может выступать стороной сделки?
На самом деле, действующим законодательством не предусмотрено никаких ограничений. Стороной договора мены квартиры, другого недвижимого имущества может выступать физическое или юридическое лицо, государственные и муниципальные органы, субъекты Российской Федерации.
Хотя относительно государства по сегодняшний день множество споров, некоторые практикующие юристы утверждают, что любая держава не может выступать стороной в мене, другие же утверждают обратное.
![договор мены квартиры](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934048.jpg)
Форма договора
Договор мены составляется в обыкновенной письменной форме. Составляя по образцу договор мены квартиры на квартиру, в обязательном порядке указывайте следующую информацию:
- место и дата совершения сделки;
- полные данные каждой из сторон, включая паспортные и информацию о месте регистрации;
- полное описание объекта недвижимости – предмета договора;
- правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие обременения;
- стоимость обоих объектов недвижимого имущества;
- размер доплаты, если он предусмотрен по условиям сделки;
- порядок передачи объектов, сроки;
- ответственность обеих сторон, с указанием штрафных санкций;
- процедуру разрешения спорных вопросов;
- подписи сторон.
Информация в договоре должна давать полное представление об обмениваемом имуществе, представлять возможность его идентификации.
Если после мены останутся лица, которые имеют законное право на пользование этой собственностью, то они должны быть указаны в договоре, к примеру, арендаторы.
Составляя по образцу договор мены квартиры, в обязательном порядке укажите информацию о порядке освобождения помещений. То есть должно присутствовать полное описание всей процедуры, в какие сроки будет переходить жилье, права на него.
Если мене подлежит земельный участок, то в обязательном порядке необходимо указать его кадастровый номер.
Общий порядок проведения сделки
На первом этапе необходимо найти объект, который бы хотелось обменять на свое недвижимое имущество. В этом вопросе могут помочь риэлтор либо другие специалисты в области недвижимости. Далее следует договориться с собственниками этого имущества и проверить правоустанавливающие документы, составить договор и акт приема-передачи.
Если в процессе мены будут передаваться определенные предметы, то есть останется шкаф или кондиционер, то лучше такое имущество прописать в акте приема-передачи.
Далее потребуется подготовить документы для проведения регистрации права в Росреестре. Каждая из сторон должна иметь при себе:
- документы, подтверждающие их право собственности на передаваемое имущество;
- договор мены;
- заявления от супругов с согласием на сделку, заверенные обязательно у нотариуса;
- несовершеннолетним собственникам необходимо иметь согласие органов опеки.
Заявление о переходе прав можно составить непосредственно в МФЦ.
В зависимости от конкретной ситуации, специалисты Россреестра могут затребовать другие документы.
Также потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию прав. В этом году она составляет 2 тысячи рублей. Провести плату и взять реквизиты можно непосредственно в МФЦ.
На рассмотрение документов у специалистов Росреестра есть 7 рабочих дней. Если документы подаются через многофункциональный центр, то этот срок увеличивается на два дня.
За эти сроки специалисты Росреестра проводят регистрацию прав на новое имущество, с выдачей заявителям новых свидетельств на право собственности.
![образец договора мены квартиры](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934056.jpg)
Нотариальное удостоверение
По общему правилу, договор мены квартиры не подлежит нотариальному заверению. Однако придется обратиться в контору, если одной из сторон будет выступать несовершеннолетнее лицо. Это правило также касается сделок, при которых право собственности разделено на доли.
![образец договора мены квартиры на квартиру](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934060.jpg)
Доплата по сделке
Понятное дело, что недвижимость не может стоить одинаково. Поэтому в договоре мены квартиры на дом, на землю очень важно указать стоимость каждого объекта и рассчитать размер доплаты. При этом стороны вправе самостоятельно определить размер доплаты. Однако с этой суммы придется оплатить НДФЛ.
Лицо, которое доплачивает, имеет право на налоговый вычет, но при условии, что оно владеет обмениваемым имуществом больше трех лет.
Подтверждением передачи денежных средств в качестве доплаты выступает расписка либо платежный документ из банковского учреждения. После передачи средств ни в коем случае не выбрасывайте документы, подтверждающие этот факт, так как претендовать на тот же налоговый вычет можно только при условии подтверждения передачи средств.
Очень важный момент: когда обменивается квартира в новостройке на жилье в «хрущевке», то отсутствие пункта о доплате может насторожить налоговые и регистрационные органы. Ведь это неравноценное жилье, поэтому очень важно учесть этот момент.
![как происходит обмен жилья](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934051.jpg)
Расторжение договора
Очень важным условием договора мены земельного участка на квартиру, других вариантов обмена, являются условия расторжения. Законодательством предусмотрено два варианта:
- по обоюдному согласию;
- в судебном порядке.
Первый вариант является самым простым, если стороны по каким-либо причинам решили отказаться от сделки и полюбовно договорились об этом, то они просто возвращают друг другу свое имущество.
Во второй ситуации немного все сложнее. К примеру, одна из сторон скрыла какие-либо дефекты недвижимости, либо появились непредвиденные обстоятельства, то сторона, пожелавшая расторгнуть сделку, должна письменно обратиться к другой стороне и разъяснить, почему необходимо вернуть имущество. У стороны, получившей письмо, есть 30 дней на рассмотрение просьбы. Если получатель письма против, то другая сторона договора вправе обратиться в суд.
![квартира в новострое](/assets/i/ai/4/3/5/i/2934090.jpg)
Налогообложение
Налоги по договору мены квартиры не предусматриваются действующим Налоговым кодексом. Однако ГК приравнивает сделку по мене недвижимого имущества к купле-продаже, поэтому к ней применяются те же правила. Следовательно, лица, владеющие недвижимым имуществом более 3 лет, освобождаются от уплаты НДФЛ. В остальных случаях придется оплатить НДФЛ, но с правом на получение налогового вычета до 1 миллиона рублей.