Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Статья 56. Реализация заложенного имущества

Реализация заложенного имущества нужна для того, чтобы банк мог вернуть свои деньги и получить прибыль. Каким образом это происходит и когда реализация становится необходимостью? Что происходит с имуществом должника, и может ли он его вернуть? Об этом и пойдет речь в статье.

Как появилась ипотека

В двадцатом веке в нашей стране ипотеки не было. Советское правительство, как только оказалось у руля, запретило населению иметь жилье в собственности. Ипотека в общепринятом смысле появилась только в девяностых. Чтобы это направление развивалось, правительству пришлось внести существенные изменения в нормы строительства жилья и имущественных отношений.

В 1990 году был принят закон "О собственности", который стал первым шагом к появлению ипотечного кредитования. На этом изменения не закончились, и уже в 1993 году был принят закон об основах жилищной политики и о залоге. При этом основные нормы отразились в Гражданском кодексе. Принятые изменения поспособствовали тому, что в конце 1994 года ипотечные кредиты выдавали широкой массе. Но так как законодательная база была еще очень слаба, то понадобился закон, который бы разом определил все стороны ипотеки. Таким документом стал федеральный закон (ФЗ) "Об ипотеке и залоге недвижимости" от 16.07.1998 N 102.

Именно благодаря изменениям в Гражданском кодексе и этому закону такое понятие как ипотека приобрело значение, которым мы наделяем его сейчас.

Последние изменения

На протяжении всего того времени, что существует ипотека, в законодательные нормы вносились корректировки. На сегодняшний день действует редакция от 2016 года с изменениями, внесенными в 2017 году.

Самой важной поправкой стало ограничение размера неустойки, которая налагается за просроченные платежи. По закону, неустойка не может превысить ключевую ставку Центробанка, которая была принята на момент заключения договора. Ключевой ставкой называют процентную ставку, по которой банк берет краткосрочный кредит и открывает вклады.

Также стало обязательным удостоверение сделок нотариусом. Это касается квартир и домов, поделенных на доли. Если раньше было достаточно заключить простой договор купли-продажи, то с момента изменений необходимо оформлять сделку через нотариуса, при этом пользоваться его формой. Этот момент имеет и негативную сторону — стоимость оформления ощутимо возросла.

Изменился и порядок расчета налога с продажи недвижимости. С 2016 года срок владения недвижимостью, за который собственник освобождается от уплаты налога, продлили до пяти лет. Но это не единственное новшество. Теперь размер налога рассчитывается не только от кадастровой стоимости, но и от цены, которая указана в договоре. Где больше цифра, там и рассчитывают налог. Это значит, что занижать стоимость жилья теперь нет смысла, ведь кадастровая цена практически равна рыночной.

По поводу владения жильем есть некоторые поправки. В частности, если человек зарегистрировал право собственности до января 2016 года, то срок по-прежнему составляет три года. Чтобы было понятнее, приведем пример.

Гражданин купил квартиру за три миллиона в апреле 2016, а через год он ее продал. Кадастровая стоимость оценена в те же три миллиона, а сумма по договору — миллион. В этом случае налог рассчитают с кадастровой стоимости на два миллиона. Два потому, что из трех отнимают налоговый вычет. То есть налог составит 260 тысяч рублей.

Для военных, которые берут ипотеку, есть хорошая новость. Она заключается в том, что информация по ипотечным договорам теперь не будет отображаться в кредитной истории военного. Это обусловлено тем, что по кредиту за него платит государство.

Также 2016 года в законе указано право на закладывание машино-мест.

Общие положения

В положениях документа дано определение ипотеки, основаниям для ее возникновения, требованиям по залогу имущества, которое разрешено передать в качестве поручительства.

Залог всегда закрепляется договором. В последнем прописано две стороны: кредитор (залогодержатель) и собственник (залогодатель). Тут есть важный момент — собственник не всегда является кредитуемым, он может просто обеспечивать имуществом.

Ипотека устанавливается по нескольким договорам:

Договору аренды.
Договору займа.
На основе договора купли-продажи.
Договору подряда.

Попросту говоря, любое обязательство, на которое распространяется порядок обеспечения, может стать предметом ипотечного кредитования.

В договоре отображается весь перечень обязательств, последние покрываются залогом. Если каким-то образом был нарушен договор, то кредитор может претендовать на возмещение убытка или процент за неправомерное пользование средствами. Кроме того, кредитор имеет право потребовать возмещения судебных издержек и расходов на реализацию заложенного имущества. По этой причине очень важно правильно составить договор.

Что можно предоставить в залог

Чтобы понять, как происходит реализация заложенного имущества согласно статье № 56 ФЗ от 11 февраля 2002 года, нужно сначала разобраться с тем, что может быть оставлено в залог:

Земельный участок. Важно помнить, что есть исключения, которые прописаны в статье 63 закона об ипотеке.
Имущество, с помощью которого осуществляется предпринимательская деятельность.
Жилой дом. Сюда же относится и часть дома, имеющая изолированные комнаты.
Садовый дом, дача, гараж, баня и другие хозяйственные строения.
Космический объект, морское, воздушное или речное судно.
Машино-место.

К залогу применяется принцип неделимости. Это значит, что имущество, которое после раздела не может использоваться самостоятельно по прямому назначению, для залога не подходит. То есть не получится заложить крышу дома или двигатель вертолета.

Что касается жилого дома, то он принимается в залог только вместе с земельным участком. В случае, когда дом арендован, залогом является право аренды. Если договор заключен больше чем на пять лет, то разрешение собственника не требуется.

Ипотечный договор

Правила заключения любого договора можно изучить в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке лишь добавляет требования, которые необходимо соблюдать.

Договор должен содержать такую информацию:

Объем и срок исполнения обязательств, а также их сущность.
Предмет ипотеки и оценку.

Необходимо подробно описывать предмет залога, чтобы идентификация прошла без ошибок и задержек. В договоре нужно указать местоположение, название объекта и дать описание к нему. Арендованное имущество описывают точно так же, но вдобавок указывают срок аренды.

Если есть необходимость, то в договор можно включить порядок реализации заложенного имущества. Также необходимо указать порядок действий в случае взыскания долга через суд и способы урегулирования разногласий без участия суда.

При заключении ипотечного договора с обычным человеком, который не собирается заниматься предпринимательской деятельностью в приобретаемой недвижимости, применяются нормы из закона "О потребительском кредите". Это значит, что обязательно нужно соблюсти такие условия:

На первой странице договора должна быть указана полная стоимость кредита.
Кредитор не имеет права брать оплату с заемщика за те действия, которые первый обязан выполнить по закону. Это могут быть комиссии за выдачу кредита или платежи, которые не имеют отношения к ипотеке.
Порядок выдачи кредита и условия должны быть доступны каждому человеку.
Кредитор обязан выдать заемщику график платежей.

Закладная

Порядок реализации заложенного имущества не имеет смысла изучать, пока неясно, что из себя представляет закладная. Закладной называют ценную бумагу, в которой закрепляется право требования кредитором от заемщика исполнения обязательств. Право залога имущества также отображается в закладной. Закон не обязывает иметь закладную перед заключением ипотечного договора.

Если имущество принадлежит третьему лицу, то договор может составить как заемщик вместе с собственником, так и один заемщик.

Закладную обязательно нужно зарегистрировать в государственном органе, например, это может быть Росреестр. Также имеются четкие требования к содержанию документа. В нем должны быть соблюдены следующие правила:

Название документа начинается со слова "закладная".
Кредитор обязан указать местоположение и наименование организации.
Физические лица пишут имя заемщика и информацию, которая указана в документе, удостоверяющем личность. Юридические лица – наименование организации и ее адрес.
Реквизиты должника в случае если он не является заемщиком.
Основания для возникновения обязательств, место и дата заключения договора. Основанием можно указать номер ипотечного договора.
Проценты и сумма обязательств. Сюда же пишут срок исполнения последних.
Описание предмета залога, местонахождение и название.
Оценочная стоимость имущества, которая подтверждена компетентными органами.
Пометка о регистрации закладной в государственном органе.
Информация о том, есть ли обременение имущества правами других людей.
Подпись заемщика и должника.
Дата, когда закладная будет передана кредитору.

Закладную можно также уступить третьему лицу. Тогда новый кредитор будет требовать только то, что отражено в документе.

Если закладная утеряна, то ее можно восстановить. На руки выдается дубликат, который помечается соответствующим образом. Когда обязательства заемщика погашены, закладную возвращают последнему, и он сам снимает обременение с имущества.

Реализация

Теперь, когда мы разобрались с тем, что собой представляет закладная, можно вести речь о порядке реализации заложенного имущества. Имущество, которое было заложено по ипотечному договору, продается путем выставления на публичные торги. Чтобы можно было продать объект залога, на этот счет должно быть вынесено судебное решение.

Порядок продажи имущества определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Это обусловлено тем, что в законе об ипотечном кредитовании подобные действия не прописаны.

Во время судебного разбирательства суд может решить, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, будет реализовываться в порядке, который предусмотрен статьей 59 ипотечного закона. Этот способ можно заранее предусмотреть и прописать в договоре, но чаще всего так решает суд, спросив согласие обеих сторон.

Как правило, торги проводятся в аукционной форме. За месяц до проведения торгов, но не позже, чем за десять дней до них, в газете размещается объявление. Оно должно содержать время и место проведения, а также иметь описание объекта торгов.

Как стать участником

Если человек желает поучаствовать в торгах, то он должен внести пять процентов от начальной цены объекта. После чего происходят сами торги. Побеждает тот, что готов заплатить больше остальных. Другим участникам возвращают задаток.

Победитель подписывает протокол. Он действует в течение пяти дней, в этот срок покупатель обязан внести всю сумму за имущество. Дальше в течение еще пяти дней с ним заключается договор купли-продажи.

Способ реализации заложенного имущества в пользу залогодержателя не отличается о процедуры, описанной выше. Разница лишь в том, что организацией торгов занимается доверенное лицо кредитора.

После того как имущество продано, деньги распределяются между всеми кредиторами. Если что-то осталось, то деньги возвращаются заемщику.

Кредитор может оставить имущество себе, правда, этот момент должен быть прописан в договоре. Когда заемщик гасит долг до закрытия торгов, это останавливает взыскание, и имущество остается у заемщика.

Виды торгов

Реализация заложенного имущества судебными приставами также не противоречит закону. Форму торгов определяет собственник объекта или тот, кто имеет право на продаваемую вещь. Кроме аукциона существуют торги на конкурсной основе. В этом случае выигрывает тот, кто предложил самые выгодные условия.

Торги признаются несостоявшимися, если на них явилось меньше двух человек.

Проведение процедуры может осуществляться как открыто, так и закрыто. Открытое проведение позволяет участвовать всем желающим. На закрытых торгах могут присутствовать только те, кого туда пригласили.

Начальную цену реализации заложенного имущества определяет суд или соглашение кредитора с заемщиком.

Если сумма, полученная на торгах, не перекрывает весь долг, то кредитор может получить недостающие деньги за счет остального имущества должника. При этом кредитор не имеет преимущества, основанного на залоге. Когда стоимость объекта выше суммы долга, разница возвращается к заемщику.

Когда реализация заложенного недвижимого имущества не состоялась, заемщик имеет право выкупить объект.

Если и повторные торги не состоялись, то кредитор может оставить объект себе, оценив его ниже на десять процентов от начальной стоимости на повторных торгах. Когда кредитор не воспользовался правом оставить имущество себе в течение тридцати дней с момента несостоятельности повторных торгов, договор о залоге перестает действовать.

Несостоявшиеся

Согласно статье 402 Гражданского кодекса, торги признают несостоявшимися, если:

Явка составила меньше двух покупателей.
Покупатель за отведенное время не внес остаток стоимости объекта.
Никто из участников торгов не надбавил стартовую цену.

Так как срок реализации заложенного имущества ограничивается, то заемщик имеет все шансы вернуть собственность. Также он имеет права выплатить долг и получить обратно имущество. К тому же не всегда стоимость объекта на торгах равна рыночной стоимости. Чаще всего бывает, что имущество продается за половину цены, а заемщику достаются всего лишь крохи.

Последствия для заемщика

Прежде чем вешать на себя кредит, убедитесь в том, что сможете его выплатить. Иначе судебные разбирательства по взысканию долгов способны оставить вас с пустыми карманами. Заемщик будет вынужден не только продать квартиру, но и оплатить судебные процедуры.

Реализация заложенного имущества Сбербанком или другим банком будет осуществлена в любом случае. И даже если квартира является единственным жильем не только для заемщика, но и его семьи, все равно процесс не остановится. Единственной сложностью может стать наличие несовершеннолетних детей, так как наше законодательство запрещает оставлять малолетних без жилья.

Жилье изымается, если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору. Но опять же, только систематическое игнорирование платежей станет основанием для обращения в суд. К систематическому нарушению приравнивается несоблюдение сроков погашения больше трех раз за год. Сюда же относятся незначительные просрочки.

Должник будет оплачивать и все издержки на судебный процесс. И это кроме банковских штрафов и комиссий. Для заемщика плохо то, что сопутствующие расходы могут составлять до тридцати процентов от стоимости имущества, а значит, даже при публичных торгах по продаже недвижимого имущества вряд ли что-то останется самому должнику.

Если же суммы, вырученной за продажу, не хватает, то заемщик обязан выплатить недостающую часть.

Когда жилье продано, бывший собственник имеет десять дней для того, чтобы выехать оттуда. При несоблюдении сроков помогут собраться судебные приставы. Это нужно понимать в том смысле, что выселять будут в принудительном порядке.

Заключение

Как видите, реализация заложенного имущества на торгах должнику очень невыгодна. А потому хорошо подумайте перед тем, как заключать ипотечный договор. Ведь взять легко, а вот отдавать бывает намного сложнее. Тем более что в Российской Федерации очень нестабильная ситуация с работой. Сегодня человек работает, а завтра уже уволен. Какая уж тут ипотека?

Но если вы все-таки решились, то помните о том, что нужно четко соблюдать сроки погашения взносов. Если вдруг у вас что-то не получается или требуется отсрочка, обратитесь напрямую в банк. Сотрудники также не заинтересованы в проблемах, как и вы сами. Они помогут найти выход из ситуации, в крайнем случае отсрочат платеж.

Помните, что потерять очень легко, а вот приобрести заново порой бывает невозможно. Какой банк отважится заключить договор с заемщиком, который не смог выплатить прошлый кредит? И бесполезно объяснять, что сейчас ситуация с деньгами намного лучше или вы пересмотрели свои взгляды. У банковских работников уже не будет доверия к такому человеку.

Поэтому трезво оценивайте свои силы и не набирайте кредитов больше, чем вы можете выплачивать без ущерба для качества жизни. Как говорится, берешь чужие деньги, а отдавать приходится свои. Перед тем как поставить подпись, вспомните об этом.